Рост не по-кризисному. Интервью с Владимиром Астаниным

Почему воронежским строителям до сих пор удается справляться с трудностями «экономической волатильности»

В прошлом году в Воронеже появился новый город: так, сообразно масштабам, можно назвать огромный жилой массив на ул. Шишкова, где лучшие застройщики города соревновались в скорости и качестве строительства. Такого воронежцы, пожалуй, еще не видели. О том, какими еще интересными явлениями отмечен прошлый и намечен нынешний сезон с корреспондентом «Русского Инсайдера» беседует заместитель главы администрации города Воронежа по градостроительству Владимир Астанин.

- Владимир Иванович, итоги прошлого года вызывают у воронежцев смешанные чувства. Город по темпам строительства побил все рекорды. Но ведь произошло это в ходе серьезного кризиса. И многие наблюдатели опасаются, что кончится такой подъем болезненным спадом.

- Действительно, 2014-й стал годом активной стройки и годом развития строительной индустрии. Построено 84 многоквартирных жилых дома площадью более 800 тысяч метров, 51 объект социального назначения, 93 промышленных объекта.  В результате город превзошел все показатели по строительству, которые были достигнуты и в советский, и в постсоветский период, Немного не дотянули до миллиона квадратных метров. В нынешнем году достичь этой планки будет очень непросто в связи с продолжающейся экономической турбулентностью. В ноябре-декабре воронежцы активно покупали жилье, чтобы вложить деньги в надежный актив, и даже в первом квартале 2015-го продажи по инерции были высоки. А во втором квартале все аналитики отметили начало спада, который продолжается по сегодняшний день. Сегодня практически все участники рынка жилья имеют проблемы в связи с низким спросом.

Но наши застройщики опытны, они переживают не первый кризис. Наиболее крупные из игроков заработали по итогам подъема серьезную подушку безопасности и стараются ею грамотно распорядиться.

В результате в первом полугодии 2015-го мы наблюдаем не спад, а реальный рост. За первое полугодие введено 264 тыс. кв. м жилья. А в прошлом году – 160 тыс. кв. м. Конечно, сравнивать первые полугодия разных лет не совсем корректно, но ведь рост составил целых 65%!

Думаю, сработал и моральный фактор. Сегодня компании, которые строят по договорам долевого участия, находятся под постоянным риском получить судебные иски за срыв сроков. Законы стали строже, дольщики – грамотнее, и строители уже не позволяют себе медлить со сдачей дома. В первом полугодии все старались во что бы то ни стало закрыть свои обязательства по долевке.

- Но что будет дальше?

- В любом случае – не катастрофа. Мы анализируем, сколько разрешений выдали на строительство. За первое полугодие 2015 года мы выдали на 34% больше разрешений, чем в прошлом году за тот же период. Эта динамика тоже требует своего анализа и оценки. Но понятно, что тут тоже есть определенная инерция. Ведь сбор исходных данных и проектирование этих домов начались не в этом году. Эта процедура длится до двух лет. Старые заделы выстрелили в виде готовых документов.

Еще раз уточню: речь идет главным образом о крупных игроках.

- Их список остался прежним?

- В целом да. Безусловными лидерами по количеству сданных метров являются ДСК –21% от общей доли рынка, и «Выбор» с 20%. Удерживают свои позиции Группа компаний Хамина, К.И.Т., ВМУ-2, «Электронжилсоцстрой», «СТЭЛ». Пытается заявить о себе как о серьезном игроке молодая компания «Карат».

Если компания создает собственное производство строительных материалов мощностью 200–260 тыс. кв. м в год, она просто обязана рассчитывать программу своего развития на несколько лет вперед: какие площадки будут готовы к очередному году, как к ним подвести инженерные сети, когда сдать жилье и продать квартиры. Они ведут серьезное стратегическое планирование, чтобы загрузить свои мощности как минимум на пятилетку.

Небольшие компании находят свою нишу, но сегодня, увы, не могут привлечь кредиты. А собственных средств заработать не успели.

- Трудно не заметить, что масштабы точечной застройки в городе снизилась. Но ведь те, кто «застолбил» участки несколько лет назад, все равно строят и, надо понимать, будут строить. Отбирать ведь у них участки не будут?

- Каждый такой случай – под пристальным вниманием городского руководства. Мало ли, что ты купил землю! Объект должен соответствовать градостроительным параметрам. Есть градостроительный план, проект планировки территории, и каждый такой дом – это предмет индивидуального обсуждения, в том числе на уровне главы города. Такой объект не должен увеличивать социальную напряженность.

Сейчас таких «точечных» участков, пригодных под жилье, муниципалитет не выделяет. Зато мы создаем стимулы заходить на территории, застроенные аварийным и ветхим жильем. Процедуры становятся проще и прозрачнее. Победитель аукциона получает монопольное право на развитие всего участка. Раньше были условия жестче: снести все, расселить жильцов – и лишь потом получить разрешение на строительство.

Теперь есть возможность строить первый дом для волнового переселения. Легче жителей переселять: им не надо ехать в другой район города. По программе развития территорий мы постарались разработать мероприятия, снижающие финансовую нагрузку на застройщика в части банковских гарантий, минимизировать плату за право на развитие. Тема актуально обсуждается в строительных кругах, мы уже неоднократно собирались в администрации города со строительными компаниями. И убедились: новые стимулы – реальны.

А в дальнейшем речь пойдет о том, чтобы сетевые компании за счет своих инвестиционных программ при участии города смогли подтягивать коммуникации к участкам застройки. Очень важно, что они будут развивать эти сети не только с учетом этой небольшой строительной площадки, но и целого жилого района.

О сверхприбылях сегодня никто не мечтает. Важнее сегодня загрузить мощности, обеспечить людей работой. Поэтому интерес к «малоприбыльным» ветхим кварталам растет.

-- Комплексное освоение территорий предусматривает строительство школ и детсадов. Не слишком ли это обременит застройщиков?

- Территория ветхой и аварийной застройки – это обжитые районы с преимущественно пожилым населением. Так что школы там, как правило, даже имеют резервы. А где их нет – жестко бьемся за то, чтобы подобные объекты входили в проект планировки застройщика. Наличие детсадов в таких планировках стало уже нормой. И строительство таких объектов, по большому счету, выгодно застройщику: оно повышает привлекательность жилья в квартале.

У всех на слуху прошлогодняя программа по строительству детсадов – самый крупный проект в формате муниципально-частного партнерства. Сегодня программа без особого шума завершилась. Все запланированное построено – девять садов в прошлом году и два в нынешнем. Хотя договоры с подрядчиками предусматривали расчет за их услуги в течение нескольких лет, за девять город уже рассчитался – благодаря поддержке губернатора и правительства области мы вошли в федеральную программу, которая предусматривает выкуп готовых детсадов.

Со школами сложней. Частник их не потянет: дорого. Да и никакой бюджет не успеет с возведением школ при таких масштабах жилищного строительства. Надо ведь вкладывать деньги еще и в реконструкцию существующих школ, построенных после войны.

Несмотря на это, 2014-й стал хорошим стартовым годом для школьного строительства. Мы строили одновременно два очень нужных городу объекта. 1 сентября сдадим школу в Репном на 500 учащихся (большой микрорайон, большое село, а школа – дореволюционной постройки). Застройщик ВМУ-2, сомнений нет, справится с заданием.

Планировалось завершить к сентябрю и большую школу на 33 класса в микрорайоне Дубрава. Но из-за кризисных трудностей школа станет переходящим объектом. Тем не менее, степень ее готовности высока: идет чистовая отделка помещений. Нерешенным остается вопрос современного оборудования, которого там достаточно много, на 100 млн рублей.

Очередная заявка на участие в федеральной программе предусматривает строительство школы и детсада в микрорайоне на ул. Шишкова и детского сада на ул. Ломоносова, в спальном районе, где раньше не было вообще никакой «социалки».

- Какие еще социальные объекты в ближайших планах?

- Ожидаем ответа на заявку на получение федерального софинансирования на четыре физкультурно-оздоровительных комплекса. Это так называемые малобюджетные ФОКи, но это полноценные комплексы: они имеют большой спортивный зал, раздевалки, душевые, тренажерные. И, что очень важно: по нашим проектам ФОКи привязаны к территориям школ. В дневное время они будут доступны для уроков физкультуры, а вечером для жителей прилегающих микрорайонов.

Еще два важных объекта – реконструкция стадионов «Чайка» и «Локомотив». Это программа, связанная с подготовкой к ЧМ по футболу. Воронеж вошел в число городов, в которых будут размещены тренировочные базы для сборных команд. И за счет федерального бюджета будет проведена реконструкция этих стадионов: появятся футбольные поля с травяным покрытием, соответствующие требованиями ФИФА, раздевалки, душевые, конференц-залы, все системы безопасности, ограждения. Одним словом, все, что нужно для тренировочных занятий лучших команд мира. А мы после чемпионата получим в пользование горожан высококлассные стадионы.

Русский Инсайдер
Go to top